Cassazione: la mancata registrazione dei contratti di locazione comporta nullità (sanabile)

Si ritiene opportuno segnalare una recente ordinanza della Suprema Corte di Cassazione n. 20858 depositata il 6 Settembre scorso, in merito alla peculiare normativa disciplinante la registrazione del contratto di locazione.

In tema di locazione immobiliare la mancata registrazione del contratto determina ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, la nullità del contratto; ed invero, a mente della summenzionata norma “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone  i  presupposti,  non sono registrati”.

Il Legislatore ha ricondotto pertanto al mancato adempimento di un obbligo di natura fiscale, come quello di registrazione del contratto di locazione, notevoli conseguenze sul piano civilistico, dal momento che ne deriva la nullità del contratto.

Orbene, in merito alla interpretazione di siffatto dato normativo, la giurisprudenza ha proposto impostazioni discordanti, con contrastanti arresti giurisprudenziali, in termini talvolta di invalidità insanabile e in altre occasioni di inefficacia del contatto di locazione non registrato. Nell’ambito di tale panorama giurisprudenziale, la decisione in parola pone le basi per l’affermarsi di un nuovo orientamento che, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale ma in una ottica di non interferenza degli obblighi fiscali sullo svolgimento del rapporto civilistico, stabilizza gli effetti negoziali voluti dalle parti.

Più nel dettaglio, per riprendere le parole della Corte sul punto, tale nullità  “in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria.”

L’enfatica terminologia utilizzata dal legislatore viene, quindi, interpretata come introduttiva di una condicio iuris, la quale nega efficacia ad un negozio altrimenti perfetto. Di contro, la registrazione tardiva rende il contratto di locazione, già valido tra le parti, produttivo di effetti giuridici sin dall’origine, ex tunc.

Ne consegue che, secondo quanto espressamente precisato nella decisione richiamata, la domanda volta ad ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto, sulla base della pretesa nullità del rapporto per tale periodo, deve essere respinta in considerazione del fatto che il contratto di locazione tardivamente registrato è non già nullo ma efficace, come detto, sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti.

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